Na escolha entre os dois sistemas de amortização mais usados no Brasil, a regra prática é direta: o SAC (Sistema de Amortização Constante) começa com parcelas mais altas que vão diminuindo ao longo do tempo e tende a gerar menos juros totais, enquanto a Tabela Price (Sistema Francês de Amortização) entrega parcelas fixas do início ao fim, mais baixas no começo, porém com soma de juros maior no acumulado. Em uma mesma compra, com o mesmo valor financiado, o mesmo prazo e a mesma taxa, o SAC favorece quem busca economia no longo prazo e suporta um desembolso inicial maior; a Price favorece quem precisa de parcela menor e previsível para passar na análise de crédito ou organizar o orçamento. Não existe sistema universalmente melhor: existe o que se encaixa no seu fluxo de caixa.

Este guia coloca os dois sistemas lado a lado em uma simulação comparativa de uma mesma compra de imóvel em Biguaçu, explicando com precisão como funciona a amortização, como a parcela evolui em cada modelo e por que os juros totais divergem. A simulação numérica a seguir é claramente ilustrativa, montada com uma taxa hipotética para revelar a mecânica de cada sistema. Para números reais, é preciso consultar a taxa vigente no banco escolhido. O foco aqui é a escolha entre SAC e Price, assunto distinto do guia geral de financiamento imobiliário, dos bancos e da documentação, tratados em outros conteúdos do cluster jurídico e financeiro.

O que são SAC e Price e por que a escolha importa

Todo financiamento imobiliário de longo prazo precisa de um método para devolver ao banco o valor emprestado mais os juros. Esse método é o sistema de amortização, e ele define duas coisas que mudam a vida do comprador: o tamanho de cada parcela e quanto, no total, você vai pagar de juros até quitar. No Brasil, dois sistemas dominam os contratos de imóvel: o SAC e a Tabela Price.

A diferença não está no valor financiado nem na taxa de juros, que podem ser idênticos. A diferença está em como cada parcela é montada. Toda parcela de financiamento tem dois componentes: a amortização (a fatia que efetivamente abate o saldo devedor) e os juros (a remuneração do banco sobre o saldo que ainda falta pagar). O que distingue SAC de Price é qual desses dois componentes o sistema mantém constante.

No SAC, a amortização é constante. Você devolve sempre a mesma fatia do principal por mês, e os juros, que incidem sobre o saldo devedor, vão caindo conforme o saldo diminui. Como a amortização não muda e os juros encolhem, a parcela total começa alta e decresce mês a mês. Na Tabela Price, é a parcela total que é constante. Para manter o valor fixo, o sistema inverte a composição interna: no começo paga-se muito juro e pouca amortização; com o tempo, a amortização cresce e os juros diminuem, mas o total desembolsado por mês permanece igual.

Essa escolha importa porque ela define o perfil do seu desembolso por anos, às vezes por três décadas. Em Biguaçu, cidade em forte expansão imobiliária e com forte presença do crédito habitacional, entender essa mecânica antes de assinar o contrato é o que separa quem otimiza o custo de quem só descobre a diferença depois de pagar.

A composição de cada parcela: amortização mais juros

Vale fixar o conceito porque ele sustenta todo o resto. A cada mês, o banco calcula os juros sobre o saldo devedor daquele momento. O que você paga além desses juros é a amortização, a parte que reduz o saldo. No mês seguinte, o saldo está menor, então os juros calculados sobre ele também são menores. Essa dinâmica é a mesma nos dois sistemas; o que muda é a regra que cada um impõe sobre essa conta.

No SAC, a regra é "a amortização é sempre a mesma". Divide-se o valor financiado pelo número de parcelas e pronto: essa fatia de principal se repete todos os meses. Como os juros caem, a parcela cai. Na Price, a regra é "a parcela é sempre a mesma", e a matemática ajusta internamente quanto disso é juro e quanto é amortização para que o total não mude.

Por que existem dois sistemas no mercado brasileiro

Os dois convivem porque atendem necessidades diferentes. O SAC é o preferido em boa parte dos contratos de financiamento imobiliário com recursos da poupança e do Sistema Financeiro de Habitação, justamente por reduzir o saldo devedor mais rápido e diminuir o risco de o saldo "não andar". A Tabela Price é comum em crédito ao consumo e em algumas linhas habitacionais, porque a parcela fixa facilita o planejamento e permite que famílias com renda mais apertada consigam aprovar o crédito, já que a primeira parcela, que é a que o banco usa no cálculo de comprometimento de renda, sai menor.

Simulação comparativa de uma mesma compra (ilustrativa)

A partir daqui, a teoria vira número. Para enxergar a diferença, é preciso fixar uma única compra e rodá-la nos dois sistemas. Esta é a seção em que o cálculo é destrinchado nível a nível, descendo do cenário geral até a leitura prática para o comprador de Biguaçu. Todos os valores e percentuais são puramente ilustrativos, escolhidos para mostrar a mecânica, e não representam a taxa real de nenhum banco nem de nenhum momento de mercado. Para números verdadeiros, é indispensável consultar a taxa vigente. A taxa de 0,80% ao mês usada aqui é hipotética e não corresponde à realidade de nenhuma instituição: a taxa que vale para o seu contrato deve ser confirmada diretamente com o banco, na cotação do momento da compra.

Para a simulação, vamos adotar uma mesma compra com os seguintes parâmetros hipotéticos:

• valor financiado de R$ 300.000,00
• prazo de 360 meses (30 anos)
• taxa de juros hipotética de 0,80% ao mês (escolhida apenas para ilustrar; não é a taxa de mercado)
• sem considerar seguros obrigatórios e taxa de administração, que existem na vida real e elevam a parcela em ambos os sistemas

Com esses dados, dá para montar a parcela inicial de cada sistema e comparar a trajetória ao longo do contrato.

Cenário base: mesmo valor, prazo e taxa nos dois sistemas

No SAC, a amortização mensal é o valor financiado dividido pelo prazo: R$ 300.000,00 divididos por 360, igual a R$ 833,33 de principal por mês, fixos. No primeiro mês, os juros são 0,80% sobre R$ 300.000,00, ou seja, R$ 2.400,00. A primeira parcela do SAC fica em torno de R$ 833,33 mais R$ 2.400,00, igual a aproximadamente R$ 3.233,33. A partir daí, a amortização permanece em R$ 833,33 e os juros caem todo mês, então a parcela decresce.

Na Tabela Price, a parcela é única e calculada para se repetir 360 vezes, considerando a mesma taxa de 0,80% ao mês. Com esses parâmetros hipotéticos, a parcela fixa fica em torno de R$ 2.516,00. Note que ela é bem menor que a primeira parcela do SAC, mas ela não cai: será praticamente a mesma do primeiro ao último mês.

Como a parcela evolui mês a mês em cada sistema

Aqui está o coração da comparação. Os dois sistemas tratam a evolução da parcela de formas opostas.

A trajetória da parcela no SAC e na Price

No SAC, a parcela começa no topo e desce em linha praticamente reta. A amortização de R$ 833,33 é fixa; os juros, que partem de R$ 2.400,00, encolhem todo mês porque o saldo devedor diminui de forma constante. Em poucos anos, a parcela do SAC já cai abaixo do valor inicial de forma perceptível, e na reta final do contrato ela fica bem modesta, dominada pela amortização com pouquíssimo juro.

Na Tabela Price, a parcela é uma linha horizontal: aproximadamente R$ 2.516,00 sempre. O que se transforma é a composição interna. No primeiro mês, dos R$ 2.516,00, cerca de R$ 2.400,00 são juros e apenas cerca de R$ 116,00 amortizam o saldo. Com o passar dos anos, essa proporção se inverte, e perto do fim quase tudo vira amortização. Por isso, na Price, o saldo devedor cai devagar no começo e acelera no fim.

Leitura prática para o comprador de Biguaçu

Para quem financia um imóvel em Biguaçu, a tradução é direta. Se o orçamento aguenta a parcela inicial mais salgada do SAC, esse sistema costuma sair mais barato no total e ainda traz um alívio crescente: a parcela de hoje é a maior que você vai pagar, e ela só diminui daqui para frente. Se a prioridade é caber a parcela no bolso agora, passar com folga na análise de crédito do banco ou manter o desembolso previsível para planejar outras contas da casa, a Tabela Price entrega essa estabilidade, ao custo de pagar mais juros ao longo do tempo. A decisão deve nascer do seu fluxo de caixa real, não da parcela mais bonita do folheto.

Tabela comparativa SAC x Price (cenário ilustrativo)

A tabela abaixo resume, com os parâmetros hipotéticos adotados, como os dois sistemas se comportam na mesma compra de R$ 300.000,00, em 360 meses, a 0,80% ao mês. Os valores são aproximados, arredondados e servem apenas para mostrar a sensibilidade de cada modelo. Eles não representam taxa de mercado.

A leitura da tabela confirma a regra prática do início: a Price alivia a entrada e cobra mais no acumulado; o SAC pesa mais no começo e economiza no total. A diferença de juros totais entre os dois, nesse tipo de cenário, costuma ser expressiva ao longo de 30 anos, exatamente porque o SAC derruba o saldo devedor mais cedo e os juros incidem sobre saldos menores por mais tempo.

Por que o SAC tende a pagar menos juros no total

A explicação é puramente matemática e não depende de promoção de banco. Juros incidem sobre o saldo devedor. Como o SAC amortiza uma fatia fixa e robusta do principal desde o primeiro mês, o saldo devedor cai rápido, e juros calculados sobre saldos que encolhem rápido somam menos ao longo do contrato. A Tabela Price, ao manter a parcela baixa e fixa no início, amortiza pouquíssimo principal nos primeiros anos, então o saldo devedor permanece alto por mais tempo e gera mais juros acumulados. Em prazos longos, como os 30 anos típicos do crédito habitacional, essa diferença se amplia.

Isso não torna a Price uma armadilha. Ela apenas distribui o custo de outra forma. Para quem pretende quitar antecipadamente, usar o FGTS para amortizar ou tem renda que não comporta a parcela inicial do SAC, a Price pode ser a escolha racional, desde que o comprador saiba que está trocando previsibilidade por um custo total maior.

Como escolher entre SAC e Price na sua compra

A escolha entre SAC e Tabela Price deve responder a uma pergunta central: o que aperta mais no seu caso, o desembolso de agora ou o custo total ao longo dos anos? Quem tem fôlego no orçamento e quer pagar menos juros tende a se beneficiar do SAC. Quem precisa de parcela inicial menor, seja para aprovar o crédito, seja para preservar o caixa do mês, encontra na Price uma resposta mais confortável.

Vale considerar alguns fatores antes de decidir:

• a parcela inicial: no SAC ela é mais alta e o banco usa o valor da primeira parcela no cálculo de comprometimento de renda, o que pode reduzir o valor que você consegue financiar
• a intenção de amortizar antes: quem planeja usar FGTS, 13º ou bônus para abater o saldo costuma colher mais benefício no SAC, que já parte de um saldo em queda rápida
• a estabilidade desejada: a Price dá a mesma parcela do começo ao fim, o que facilita o planejamento de longo prazo de quem prefere previsibilidade total
• a tolerância ao desembolso decrescente: no SAC, a parcela mais alta é hoje e tende a pesar menos no orçamento com o passar dos anos, sobretudo se a renda crescer
• o custo total: somando tudo, o SAC tende a custar menos em juros, e essa economia importa para quem leva o contrato por muitos anos

A decisão madura combina esses pontos com a sua realidade de renda e os seus planos para o imóvel, e não apenas com a parcela mais baixa anunciada no momento da venda.

O papel da correção do saldo e dos seguros

Um alerta importante para não simplificar demais. A simulação deste guia ignora, de propósito, dois elementos que existem na vida real: a correção monetária do saldo devedor (em muitos contratos atrelada à TR ou a outro indexador) e os seguros obrigatórios mais a taxa de administração que o banco embute na parcela. Esses componentes incidem nos dois sistemas e alteram os valores absolutos, mas não invertem a lógica comparativa: o SAC continua amortizando mais rápido e somando menos juros, a Price continua com parcela mais estável e juros totais maiores. Na hora de fechar, peça ao banco a planilha de evolução com tudo embutido, porque é ela que mostra o número real.

Simuladores e como conferir antes de assinar

Antes de assinar com qualquer banco em Biguaçu, peça a simulação nos dois sistemas para a mesma compra, com o mesmo valor, prazo e taxa, e compare lado a lado a parcela inicial, a parcela final e a soma total a pagar. Os simuladores oficiais das instituições mostram essa evolução parcela a parcela. Confira qual indexador corrige o saldo, qual a taxa efetiva (que inclui juros, seguros e taxa de administração) e se o contrato permite amortização extraordinária sem custo. Clareza nessas cláusulas vale mais do que qualquer simulação ilustrativa, porque é o contrato assinado que será cumprido.

Perguntas frequentes

SAC ou Price: qual paga menos juros no total?

Em uma mesma compra, com o mesmo valor financiado, prazo e taxa, o SAC tende a pagar menos juros totais que a Tabela Price. A razão é matemática: o SAC amortiza uma fatia fixa do principal desde o primeiro mês, derruba o saldo devedor mais rápido e, como os juros incidem sobre esse saldo, eles somam menos ao longo do contrato. A Price mantém a parcela baixa e fixa no início, amortiza pouco principal no começo e carrega um saldo alto por mais tempo, gerando mais juros no acumulado.

Por que a parcela do SAC começa mais alta que a da Price?

Porque no SAC a amortização é constante e robusta desde o primeiro mês, e a ela se somam os juros sobre o saldo cheio, que no início é o maior de todos. Isso eleva a primeira parcela. Na Tabela Price, a parcela é calculada para ser fixa e mais baixa, então no começo ela amortiza pouquíssimo principal e quase tudo é juro. Por isso a Price entrega uma primeira parcela menor, embora não diminua com o tempo.

A parcela do SAC realmente diminui todo mês?

Sim. No SAC, a amortização é fixa e os juros caem mês a mês, porque incidem sobre um saldo devedor que está sempre menor. O resultado é uma parcela total decrescente: a maior parcela é a primeira e ela vai diminuindo até o fim do contrato. Na Tabela Price, ao contrário, a parcela permanece praticamente igual do início ao fim; o que muda é apenas a composição interna entre juros e amortização.

Posso usar essa simulação para saber quanto vou pagar de verdade?

Não como número exato. A simulação deste guia é ilustrativa, montada com uma taxa hipotética de 0,80% ao mês apenas para mostrar a mecânica, e ignora correção do saldo, seguros e taxa de administração. Para saber o valor real, é preciso consultar a taxa vigente no banco escolhido e pedir a planilha oficial de evolução nos dois sistemas. Trate os 0,80% ao mês deste guia como uma taxa ilustrativa, escolhida apenas para revelar a mecânica de cada sistema: a taxa que de fato será aplicada precisa ser confirmada diretamente com o banco no momento da compra, nunca presumida como um percentual cravado.

Qual sistema é melhor para quem pretende quitar antes do prazo?

Em geral, o SAC favorece quem planeja amortizar antecipadamente, com FGTS, 13º ou aportes extras, porque ele já parte de um saldo devedor que cai rápido, e abatimentos sobre saldos menores reduzem juros de forma eficiente. A Tabela Price, por carregar saldo alto no começo, também aceita amortização extraordinária, mas o ganho relativo costuma ser sentido de forma diferente. Em qualquer caso, confirme no contrato se a amortização extraordinária é permitida sem custo antes de assinar.

O SAC e a Price existem nos financiamentos de imóvel em Biguaçu?

Sim. Os dois sistemas estão disponíveis nas linhas de financiamento imobiliário oferecidas pelos principais bancos que atuam em Biguaçu, tanto em imóveis prontos quanto em lançamentos da cidade. A escolha entre SAC e Tabela Price depende da política da instituição e, sobretudo, do seu perfil de renda e dos seus planos. Peça a simulação nos dois modelos para a mesma compra e compare parcela inicial, parcela final e soma total antes de decidir.