Se a sua obra na planta atrasou em Biguaçu, o ponto de partida é claro: a lei brasileira admite um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prometida de entrega, desde que esse prazo esteja escrito de forma clara no contrato. Estourado esse limite por culpa da construtora, você passa a ter dois caminhos previstos na Lei 13.786/2018 (a Lei do Distrato): pedir a resolução do contrato com devolução integral de tudo o que pagou, ou manter a compra e exigir indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, corrigido. Em paralelo, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) garante o equilíbrio do contrato e veda cláusulas abusivas. A entrega, para efeito de prazo, só se considera concluída com o habite-se, e não com a simples notificação de que a obra "acabou".

Este artigo trata exclusivamente do atraso de obra por culpa da incorporadora e dos direitos que ele gera. Não é sobre desistência voluntária nem sobre arrependimento do comprador (isso é distrato, assunto de outro material). Aqui o foco é o que conta como atraso, a partir de quando ele gera consequências, quais são as suas opções legais, como reunir provas e quais caminhos seguir, do extrajudicial ao judicial. As referências legais são federais e valem em todo o país, inclusive em Biguaçu - SC.

O que é atraso de obra e a partir de quando ele conta

Atraso de obra, no sentido jurídico, não é simplesmente a obra passar da data marcada no folheto de vendas. É a construtora deixar de entregar a unidade pronta, com o habite-se expedido, depois de esgotado o prazo contratual de conclusão somado ao prazo de tolerância. Antes desse marco, mesmo que a data original tenha passado, a lei considera que ainda não há mora indenizável, desde que o atraso esteja dentro da tolerância pactuada.

Essa distinção é o coração do tema. Muitos compradores acham que têm direito a indenização no dia seguinte ao vencimento da data prevista, e se frustram quando a construtora invoca a tolerância. Outros nem sabem que existe um limite para essa tolerância e aceitam atrasos indefinidos. A verdade está no meio: a tolerância é legal, mas tem teto, e o que vem depois do teto é direito líquido do comprador.

Em uma cidade em forte expansão como Biguaçu, onde a prefeitura autorizou 679 mil m² de construção em 2025 (alta de 89% em um ano), o volume de lançamentos simultâneos aumenta a pressão sobre o caixa e o cronograma das incorporadoras. Saber exatamente quando o atraso passa a gerar direitos é a ferramenta que protege o comprador nesse cenário.

A data prevista de entrega no contrato

O contrato de compra e venda de imóvel na planta traz uma data prevista para a conclusão do empreendimento. É a partir dela que se conta tudo. Essa data precisa estar expressa de forma destacada, e não escondida em uma cláusula genérica. Quando o contrato fala apenas em "previsão de entrega no segundo semestre", sem mês definido, há margem para discussão, e o comprador pode interpretar a favor da data mais cedo possível, já que a redação obscura é responsabilidade de quem redigiu o contrato.

Confira no seu contrato qual é exatamente essa data e em qual cláusula ela aparece. Esse é o número que dispara toda a contagem de prazos.

O prazo de tolerância de 180 dias

A Lei 13.786/2018 alterou a Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e consolidou, no artigo 43-A, o prazo de tolerância de até 180 dias corridos. A regra é direta: a entrega do imóvel em até 180 dias da data prevista, desde que isso esteja pactuado de forma clara e destacada, não dá causa à resolução do contrato nem gera penalidade para a incorporadora.

Três pontos merecem atenção sobre essa tolerância:

• Ela só vale se estiver expressa no contrato de forma clara e destacada, não pode ser presumida.
• O limite máximo é de 180 dias corridos, e cláusulas que estiquem esse prazo são questionáveis.
• Dentro da tolerância, a construtora não paga multa, mas também não pode tratar o prazo como infinito.

Ou seja, se o contrato prevê entrega em determinado mês e tem cláusula de tolerância, a construtora tem até 180 dias adicionais sem consequência. O dia seguinte ao fim desses 180 dias é o marco a partir do qual nascem os direitos indenizatórios e o direito de rescisão por culpa da empresa.

O papel do habite-se na contagem do prazo

Entrega, para efeito legal, não é a construtora avisar que terminou a obra. O marco objetivo é o habite-se (também chamado de auto de conclusão ou certificado de conclusão de obra), documento que a prefeitura expede atestando que o imóvel está pronto e apto a ser habitado. Sem habite-se, não há entrega válida, ainda que a obra pareça concluída por fora.

Isso importa porque algumas construtoras tentam parar a contagem do atraso alegando que a obra "acabou", quando na verdade ainda falta a regularização que permite morar. Para o comprador, a régua correta é o habite-se expedido e a disponibilização efetiva das chaves, não a aparência da obra.

Como cruzar habite-se e cronograma na prática

Na prática, peça à construtora a comprovação do habite-se e confira a data de expedição junto à Prefeitura de Biguaçu. Compare essa data com a data prevista de entrega somada aos 180 dias de tolerância. Se o habite-se saiu depois desse limite, o tempo entre o fim da tolerância e a entrega efetiva é o período de atraso indenizável. Esse é o cálculo que sustenta qualquer pedido de indenização ou rescisão.

Exemplo ilustrativo de contagem

Para fixar o raciocínio, veja um exemplo meramente ilustrativo, com números fictícios. Suponha que o contrato preveja entrega em janeiro e tenha cláusula de tolerância de 180 dias. A tolerância se esgota por volta de julho do mesmo ano. Se o habite-se só é expedido em dezembro, há cerca de cinco meses de atraso indenizável (de julho a dezembro). Sobre esse período é que incidem os direitos do comprador. Os meses e o caso são inventados apenas para demonstrar a mecânica da contagem, não correspondem a nenhum empreendimento real de Biguaçu.

Os direitos do comprador quando a obra atrasa

Esgotado o prazo de tolerância por culpa da construtora, o comprador adimplente (aquele que está em dia com os pagamentos) passa a ter um leque de direitos. A Lei 13.786/2018 estruturou duas alternativas principais, e o CDC funciona como camada adicional de proteção. A escolha entre os caminhos depende do que o comprador quer: sair do negócio ou mantê-lo e ser compensado.

A tabela a seguir resume as duas grandes opções legais diante do atraso que ultrapassa a tolerância.

As duas vias não se somam livremente: a multa por atraso da via indenizatória não se acumula com a multa da resolução. O comprador escolhe um caminho.

Direito à rescisão por culpa da construtora

Quando o atraso ultrapassa os 180 dias e o comprador não deu causa a isso, ele pode promover a resolução do contrato por culpa da incorporadora. Esse é um ponto que diferencia radicalmente o atraso de obra do distrato voluntário: aqui a culpa é da empresa, então a devolução é integral.

Na resolução por culpa da construtora, o comprador tem direito à devolução da integralidade de todos os valores pagos, acrescida da multa estabelecida no contrato, no prazo de até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária. Não se aplicam aqui as retenções pesadas que existem no distrato por iniciativa do comprador, justamente porque quem descumpriu o contrato foi a incorporadora.

Vale reforçar: devolução integral significa tudo, incluindo sinal, parcelas, valores pagos a título de corretagem quando indevidamente cobrados e demais quantias desembolsadas. A construtora que atrasou e deu causa à rescisão não pode reter percentuais como se o comprador tivesse desistido por vontade própria.

Direito à indenização mantendo o contrato

Se o comprador ainda quer o imóvel, a melhor escolha pode ser manter o contrato e exigir a indenização por atraso. A Lei 13.786/2018 fixou, no §2º do artigo 43-A, uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada pro rata die (proporcional aos dias) e corrigida monetariamente conforme o índice do contrato.

Esse 1% mensal é o piso legal de compensação pelo período em que o comprador ficou privado do imóvel. Ele incide a partir do fim da tolerância e até a entrega efetiva com habite-se. É uma indenização automática no sentido de que decorre da lei, não exige que o comprador prove prejuízo específico para fazer jus a ela.

Além desse percentual legal, em relações de consumo é comum a discussão sobre indenizações adicionais (por exemplo, valores equivalentes a aluguel pelo período sem o imóvel, os chamados lucros cessantes, ou danos morais em situações graves). O cabimento e o valor desses pedidos extras variam conforme o caso concreto e a análise judicial, e não há um número fixo aplicável a todas as situações. Por isso, trate qualquer estimativa além do 1% legal como dependente de avaliação jurídica individual.

O Código de Defesa do Consumidor como proteção paralela

A compra de imóvel na planta de uma incorporadora é relação de consumo, então o CDC (Lei 8.078/1990) se aplica integralmente, somando-se à Lei do Distrato. Na prática, isso significa três proteções relevantes diante do atraso.

A primeira é a vedação a cláusulas abusivas: cláusulas que isentam totalmente a construtora de responsabilidade por atraso, ou que criam desequilíbrio gritante entre as partes, podem ser consideradas nulas. A segunda é o princípio do equilíbrio contratual: a penalidade aplicada ao comprador que atrasa pagamento deve ter contrapartida quando quem atrasa é a empresa. A terceira é a interpretação mais favorável ao consumidor diante de cláusulas obscuras ou ambíguas.

O CDC não substitui a Lei 13.786/2018, ele a complementa. A lei específica define prazos e percentuais; o CDC garante que o contrato como um todo respeite o equilíbrio e a boa-fé.

Como reunir provas do atraso

Direito sem prova é difícil de exercer. Antes de notificar a construtora ou acionar a Justiça, o comprador deve organizar a documentação que comprova o atraso e a sua condição de adimplente. Quanto mais sólido o conjunto probatório, mais forte a negociação e mais rápida uma eventual decisão favorável.

As provas se dividem entre os documentos do contrato e da obra, e os registros de comunicação com a empresa. Reúna ambos os blocos.

Documentos e registros essenciais

A lista a seguir cobre o que costuma fazer diferença em um caso de atraso de obra. Para cada item, guarde o original ou cópia legível e datada.

O comprovante de adimplência é tão importante quanto a prova do atraso. A construtora costuma se defender alegando que o comprador estava em mora, o que afastaria os direitos do artigo 43-A. Por isso, manter todos os pagamentos em dia e documentados é parte da estratégia.

A importância da notificação formal

Antes de qualquer medida judicial, o comprador deve notificar formalmente a construtora, idealmente por escrito e com comprovação de recebimento (notificação extrajudicial por cartório, carta com aviso de recebimento ou canal que gere registro). A notificação cumpre dois papéis: constitui a empresa em mora de forma inequívoca e demonstra boa-fé do comprador, que tentou resolver antes de litigar.

Na notificação, descreva os fatos com datas, aponte o descumprimento do prazo somado à tolerância, exija a providência (entrega imediata, indenização ou rescisão com devolução) e fixe um prazo de resposta. Esse documento costuma ser a peça que destrava a negociação ou que serve de base para a ação judicial.

Caminhos para resolver: do extrajudicial ao judicial

Diante do atraso confirmado, o comprador tem uma escada de caminhos, do mais simples e barato ao mais formal. A recomendação geral é começar pelos meios extrajudiciais e escalar conforme a resistência da construtora.

A sequência típica vai da negociação direta à ação judicial, passando por órgãos de defesa do consumidor. Cada degrau tem custo, prazo e poder de coerção diferentes.

Negociação direta e acordo

O primeiro passo é a negociação direta, formalizada por escrito. Muitas construtoras, diante de uma notificação bem fundamentada e da clareza dos direitos do comprador, preferem negociar um acordo a enfrentar um processo. O acordo pode envolver a fixação de nova data com multa, o pagamento da indenização de 1% por mês ou a rescisão amigável com devolução. Qualquer acordo deve ser reduzido a termo, assinado e, de preferência, revisado por um advogado antes da assinatura.

Procon e órgãos de defesa do consumidor

Se a negociação direta não avança, o Procon é o próximo degrau. O órgão registra a reclamação formal, notifica a empresa e media a tentativa de acordo, sem custo para o consumidor. Uma reclamação no Procon tem peso, porque entra no histórico público da empresa e pressiona a resolução. Para o comprador em Biguaçu, vale localizar o canal de atendimento ao consumidor competente e protocolar a reclamação com toda a documentação organizada.

• Procon de Biguaçu: localize o canal oficial de atendimento ao consumidor do município e protocole a reclamação com toda a documentação organizada.
• Plataforma consumidor.gov.br como alternativa digital de mediação.

A reclamação administrativa não impede a via judicial e muitas vezes a antecede, servindo como mais uma prova da tentativa de solução amigável.

Ação judicial e o que pedir

Quando os meios anteriores se esgotam, resta a via judicial. O comprador pode ajuizar ação para exigir a indenização por atraso, a rescisão com devolução integral ou a obrigação de entregar o imóvel, conforme a sua escolha. Em causas de menor valor, o Juizado Especial Cível pode ser uma via mais rápida e que dispensa advogado dentro de certo limite de valor, embora a presença de advogado seja recomendável em casos imobiliários pela complexidade.

Na petição, os pedidos costumam incluir o reconhecimento do atraso, a aplicação da indenização legal de 1% por mês (ou a devolução integral, na rescisão), a correção monetária e, quando cabível, indenizações adicionais analisadas caso a caso. A solidez das provas reunidas antes faz toda a diferença na velocidade e no resultado do processo.

O prazo para reclamar e cuidados com a inércia

Os direitos do comprador têm prazo para serem exercidos, e a inércia pode enfraquecer a posição. Embora os prazos prescricionais variem conforme a natureza do pedido, a orientação prática é não deixar o tempo passar: notifique cedo, documente cada etapa e busque orientação jurídica assim que o atraso ultrapassar a tolerância. Continuar pagando sem nunca reclamar pode ser interpretado, em alguns contextos, como aceitação tácita, então registrar a insatisfação por escrito é importante mesmo enquanto se mantém os pagamentos em dia.

Erros comuns que enfraquecem o direito do comprador

Alguns comportamentos, ainda que compreensíveis, prejudicam o comprador na hora de cobrar seus direitos. Conhecê-los ajuda a evitá-los desde o início do atraso.

• Aceitar adiamentos verbais sem nada por escrito, o que dilui a prova da data original.
• Parar de pagar as parcelas por conta própria, o que pode configurar mora do comprador e afastar a proteção do artigo 43-A.
• Confundir o fim da obra com a entrega legal, ignorando que o marco é o habite-se.
• Deixar de notificar formalmente e partir direto para a discussão informal sem registro.
• Assinar termo de recebimento de chaves dando quitação ampla sem ressalvar o atraso.

Esse último ponto merece destaque: ao receber as chaves de uma obra atrasada, o comprador deve ressalvar por escrito que recebe o imóvel mas mantém o direito à indenização pelo período de atraso. Assinar uma quitação genérica pode ser usado pela construtora para tentar afastar o pedido indenizatório.

Perguntas frequentes

Qual é o prazo de tolerância para entrega de imóvel na planta?

O prazo de tolerância é de até 180 dias corridos além da data prevista no contrato, conforme o artigo 43-A da Lei 13.786/2018, desde que essa cláusula esteja escrita de forma clara e destacada. Dentro desse prazo, a construtora não paga penalidade. Depois dele, nascem os direitos à indenização ou à rescisão por culpa da empresa.

A partir de quando a obra é considerada atrasada legalmente?

A obra é considerada atrasada, para fins de indenização, quando ultrapassa a data prevista no contrato somada ao prazo de tolerância de 180 dias, sem que o habite-se tenha sido expedido e o imóvel entregue. O marco da entrega é o habite-se, e não a construtora avisar que a obra terminou.

Quanto a construtora deve pagar de indenização por atraso?

A Lei 13.786/2018 prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, calculada proporcionalmente aos dias e corrigida monetariamente, quando o comprador mantém o contrato. Em alguns casos, sob o CDC, podem ser discutidas indenizações adicionais, mas o valor varia conforme a situação e a análise jurídica.

Posso cancelar a compra se a obra atrasar muito?

Sim. Ultrapassado o prazo de tolerância por culpa da construtora, o comprador pode promover a resolução do contrato e receber a devolução integral de tudo o que pagou, acrescida da multa contratual, em até 60 dias corridos da resolução, com correção monetária. Diferente do distrato voluntário, aqui não há retenção pesada, porque a culpa é da empresa.

O que é o habite-se e por que ele importa no atraso?

O habite-se é o documento expedido pela prefeitura que atesta que o imóvel está concluído e apto a ser habitado. Ele importa porque a entrega só se considera realizada com o habite-se expedido. Sem ele, mesmo uma obra de aparência pronta ainda não foi legalmente entregue, e a contagem do atraso continua correndo.

Devo parar de pagar as parcelas enquanto a obra está atrasada?

Não por conta própria, em regra. Parar de pagar pode configurar mora do comprador e enfraquecer a proteção do artigo 43-A, que beneficia o comprador adimplente. O caminho mais seguro é manter os pagamentos em dia, notificar formalmente a construtora sobre o atraso e buscar orientação jurídica antes de qualquer decisão sobre suspender pagamentos.

O Procon resolve casos de atraso de obra?

O Procon media o conflito, registra a reclamação formal e pressiona a empresa a negociar, sem custo para o consumidor. Ele resolve muitos casos por acordo, mas não tem poder de condenar a empresa como um juiz. Quando a mediação não basta, o caminho é a ação judicial, e a reclamação no Procon ainda serve como prova da tentativa de solução amigável.